Location meublée ou vide : quelles différences pour le propriétaire ?
Mis à jour le 13 novembre 2026
Meublé ou vide : le type de location change la durée du bail, le préavis et le dépôt de garantie. Voici les repères pour choisir et rédiger.
Les durées
- Location vide : 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique (6 ans pour une société).
- Location meublée : 1 an minimum, ou 9 mois pour un étudiant (bail non renouvelé automatiquement).
Le préavis
Le locataire peut partir avec un préavis de 3 mois en location vide, ou 1 mois en meublé. Ce préavis est réduit à 1 mois en vide dans certains cas (zones tendues, perte d'emploi, raisons de santé…).
Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour des motifs précis : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux. Le préavis est de 6 mois en vide et 3 mois en meublé.
Dépôt de garantie
Un mois de loyer hors charges en vide, jusqu'à deux mois en meublé.
Ce qui doit figurer dans le logement meublé
Un décret fixe la liste minimale du mobilier : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien. Un inventaire accompagne l'état des lieux.
Documents à joindre au bail
Le dossier de diagnostics techniques (dont le DPE), la notice d'information, l'état des lieux d'entrée, et selon le cas l'extrait du règlement de copropriété et un état des risques.
Quelle formule choisir ?
Le meublé offre plus de souplesse et souvent un loyer plus élevé, mais demande de meubler et d'entretenir. Le vide est plus stable. Votre régime fiscal (location nue ou LMNP) joue aussi dans le choix.
Questions fréquentes
Peut-on louer meublé à un étudiant sur 9 mois ?
Oui, c'est un bail spécifique qui ne se renouvelle pas automatiquement.
Quelle durée de préavis pour partir d'un meublé ?
Un mois pour le locataire.
Un bail doit-il être écrit ?
Oui, il doit être établi par écrit, en double exemplaire, avec les mentions obligatoires.
Ces informations sont générales et reflètent la réglementation française à la date indiquée. Les règles évoluent : vérifiez votre situation, et demandez conseil à un professionnel du droit pour un cas particulier.