État des lieux : comment le réussir (entrée et sortie)

Mis à jour le 13 novembre 2026

L'état des lieux décrit le logement au moment où le locataire entre et quand il part. Bien fait, il vous protège au moment de rendre le dépôt de garantie.

Est-il obligatoire ?

Oui. L'état des lieux doit être établi à l'entrée et à la sortie, de façon contradictoire (le bailleur et le locataire sont présents ou représentés), puis remis à chacun (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Il est gratuit, sauf s'il est fait par un commissaire de justice.

Sans état des lieux d'entrée, le bailleur perd en pratique la présomption selon laquelle le locataire a reçu le logement en bon état. Il lui devient très difficile de lui reprocher des dégradations à la sortie.

Ce qu'il doit contenir

Le contenu est précisé par un décret du 30 mars 2016 :

le type d'état des lieux (entrée ou sortie), sa date, l'adresse du logement
le nom et l'adresse du bailleur et du locataire
les relevés des compteurs (eau, électricité, gaz)
le nombre et l'état des clés remises
pour chaque pièce, l'état des murs, sols, plafonds, équipements et menuiseries
les signatures des deux parties, et la mention des observations.

Photos et précision : le bon réflexe

Décrivez avec des mots précis (« trace de 10 cm sur le mur nord ») plutôt qu'avec des termes vagues (« bon état »). Ajoutez des photos datées de chaque pièce et des défauts. Elles servent de preuve en cas de désaccord, à condition d'être rattachées au document signé.

Le locataire peut le compléter

Après l'état des lieux d'entrée, le locataire dispose de 10 jours pour demander de le compléter. Pour le chauffage, ce délai court à partir du premier mois de chauffe. Prévoyez donc de le laisser compléter par écrit.

Si le locataire ne vient pas ou refuse de signer

Vous pouvez faire appel à un commissaire de justice (ancien huissier). Les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, selon un tarif fixé par l'État. Prévenez le locataire par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance.

À la sortie : comparer et chiffrer

Comparez l'état des lieux de sortie avec celui d'entrée. Seules les dégradations qui dépassent l'usure normale (vétusté) peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, avec des justificatifs (devis, factures).

Questions fréquentes

Un état des lieux est-il obligatoire pour une location meublée ?

Oui, comme pour une location vide. Pour le meublé, il est accompagné d'un inventaire du mobilier.

Qui paie l'état des lieux ?

Rien à payer s'il est fait entre vous. S'il est fait par un commissaire de justice, les frais sont partagés par moitié.

Peut-on signer l'état des lieux sur téléphone ?

Oui, la signature électronique est possible si les deux parties y consentent. Le document doit rester remis à chacun.

Ces informations sont générales et reflètent la réglementation française à la date indiquée. Les règles évoluent : vérifiez votre situation, et demandez conseil à un professionnel du droit pour un cas particulier.